נטילת משכנתא בתהליך בנייה עצמית: כך משיגים מימון לבית שעלותו הסופית לא ידועה

כאשר ניגשים לבנק למשכנתאות על מנת לקבל משכנתא עבור רכישת בית קיים, המצב הוא די פשוט. מוכר הדירה מבקש את המחיר שנראה לו, הבנק שולח שמאי מקרקעין מטעמו כדי להעריך את שווי הנכס ובהתאם להערכת השמאי, ליכולת ההחזר של הלווים ולהון העצמי שלהם – מעמיד הבנק משכנתא ללווים.

במצב הזה כמו שציינו יש נכס קיים, יש קירות, תקרה, דלתות, נסח טאבו, יש בעלים, ואפשר להעריך את שוויו של הנכס די בקלות. אך מה קורה עם נטילת משכנתא בתהליך בנייה? כאשר רוצים לבנות בית פרטי בעצמנו? במצב שאולי יודעים כמה יעלה המגרש אבל אין אפשרות לדעת מה יהיו עלויות הבניה הסופיות? איך מקבלים משכנתא מהבנק לפרויקט שהרבה מאוד פרטים בו אינם ברורים או ודאיים? כי בבניה עצמית של בית הרי אף פעם לא יודעים מה יהיו ההוצאות המדויקות עד אשר משלימים את הבניה.

הבדלים בין נטילת משכנתא בתהליך בנייה עצמית לעומת משכנתא לבית קיים

נטילת משכנתא בתהליך בנייה היא אפשרית בהחלט, אולם יש כמה הבדלים בין נטילת משכנתא בתהליך בניה של בית פרטי לבין קבלת משכנתא עבור בית קיים.

מה הבנק בודק לפני שהוא מעניק משכנתא לבניה עצמית?

אם כאשר רוצים משכנתא לבית קיים הבנק בודק את ערך הבית שרוצים לרכוש ואת כושר ההחזר של הרוכשים אז כאשר בונים בעצמנו בית, הבנק בודק עוד פרטים, ועל פיהם מחליט האם וכמה מימון הוא יעניק לבונים.

בבניה עצמית הבנק בודק את הפרמטרים הבאים:

  • בעלות המגרש
  • רישום הקרקע במנהל מקרקעי ישראל ובטאבו
  • היתכנות בניה
  • תוכנית בניה
  • דמי פיתוח
  • תשלום אגרות
  • עלות הקרקע
  • הערכת עלויות הבניה על פי הצעות מחיר של הקבלנים
  • יכולת ההחזר של הלווים
  • ההיסטוריה הבנקאית של הלווים

גם לשם נטילת משכנתא בתהליך בנייה פרטי מגייס הבנק שמאי מקרקעין, וגם כאן מבצע השמאי הערכה מקצועית. אך אפשר לראות כי בבניה עצמית של בית הבנק שם דגש גם על בחינת השייכות הרשמית של הבית.

למי הבנק מעביר את כספי ההלוואה?

הבדל נוסף בין נטילת משכנתא בתהליך בנייה פרטי לבין משכנתא לבית קיים טמון ביעד להעברת סכום המשכנתא – מהבנק. כאשר רוכשים בית קיים על פי רוב מקבל מוכר הבית או הקבלן את סכום המשכנתא ישירות מהבנק. אך כאשר מדובר בבניה עצמית הכסף יועבר לחשבון הלווים, מאחר שהלווים הם אלו שבונים והם צריכים לשלם לקבלנים עבור עבודתם.

בכמה פעימות מעביר הבנק את הכסף?

יש עוד הבדל בין נטילת משכנתא בתהליך בנייה פרטי לבין נטילת משכנתא עבור בית קיים והוא מספר הפעימות שבהן מתבצעת העברת התשלום. בעוד שבמשכנתא לבית קיים מעביר הבנק את הכסף בפעימה אחת או לכל היותר ב-2 פעימות במידה ורוכשים דירה מקבלן – פעם עבור המקדמה ופעם בסיום הבניה. הרי שכאשר בונים בית באופן עצמאי הבנק יעביר את התשלום בכמה פעימות, לרוב ב-5 פעימות בהתאם לקצב התקדמות הבניה:

  • פעימה ראשונה לשלב היסודות
  • פעימה שנייה לשלב השלד
  • פעימה שלישית לשלב הריצוף והטיח
  • פעימה רביעית לשלב גימור פנים הבית
  • פעימה חמישית ואחרונה לשלב טופס 4 ואכלוס

וכיצד קובע הבנק את חלוקת המימון ושיעורו?

במצב האידאלי הבנקים למשכנתאות יכולים לספק מימון לבניה עצמית בשיעורים הבאים:

  • עד 70% מימון עבור המגרש/הקרקע.
  • עד 60% מערך בניית הבית כפי שנקבע בתחילת הדרך ולא בתום הבניה.

אתם בטח שואלים את עצמכם, אבל היי רגע, מדוע הבנק למשכנתאות מלווה רק עד 60% מערך הבניה ולא כפי שקורה עם קניית בית קיים, עד 70%-75% מערך הבית?

ובכן זה קורה מאחר שעדיין אין בית עומד, רק תכניות, אישורים, הצעות מחיר ושרטוטים, ועבור הבנק מדובר ב”הימור” הנחשב מסוכן יותר מרכישת בית קיים. הבנק לוקח מעין מקדם סיכון ולכן מעמיד מימון נמוך יותר. וזאת על אף שעל פי בנק ישראל בהחלט ניתן להעניק לאנשים שבונים לעצמם בית מימון דומה לזה של אלו שרכשו בית קיים.

מה קורה אם בכל זאת רוצים מימון נוסף לבניית הבית?

זה אפשרי אבל מורכב. רבים מהבונים בית באופן עצמאי יודעים איך הם נכנסים לפרויקט אך לא יודעים איך הם יוצאים ממנו. כבר דיברנו על כך שלא תמיד יש הלימה בין הערכת העלויות הראשוניות לבין מה שקורה בפועל, כאשר הבניה כבר החלה. לפתע צצות עוד הוצאות בלתי צפויות והצורך במימון נוסף הוא אך טבעי.

במקרה שזקוקים למימון נוסף מהבנק למשכנתאות אפשר בהחלט לבקש מהבנק, אך שימו לב – הבנק יכול לבקש מכם לעבור שוב מחדש את הבדיקה הראשונית לזכאות למשכנתא: הוא יכול לדרוש להגיש שוב את כל המסמכים, לבחון מחדש את יכולת ההחזר של הלווים, לבחון מחדש את מסלול ותמהיל המשכנתא שכבר לקחו הלווים ולבקש מהלווים לעבור למסלול משכנתא שונה, כזה שהבנק קובע ולספוג ריביות גבוהות יותר.

לפני שנפרד, הנה כמה טיפים לנטילת משכנתא בתהליך בנייה עצמית

  • כמו שיפוץ בית, כך בבניית בית חדש קשה מאוד להעריך מה יהיה הסכום הסופי המדויק הכולל של הבניה. לכן כבר בחישובים הראשוניים מומלץ מאוד להוסיף בין 15% לבין 20% לעלויות כדי לנהל נכון את הסיכונים וכדי להיות ערוכים לכל מקרה שיקרה, ובדרך כלל קורה.
  • את תכנון המשכנתא כדאי מאוד לעשות כבר בתחילת הדרך, עוד לפני שהמגרש נרכש ויסוד אחד הונח. זה מאפשר להשוות בין מסלולים ותנאים, לבדוק כמה שיותר בנקים וליהנות מתנאים אופטימליים.
  • חשוב לקחת בחשבון עלויות נלוות שנראות אולי שוליות, אך הן ממש ממש לא. למשל, לא ניתן לקחת משכנתא מהבנקים ללא רכישת ביטוח משכנתא. חשוב להוסיף גם את העלויות הנלוות לעלויות הכוללות ולא לזלזל בהן רק כי הן נראות קטנות ביחס להוצאה הגדולה של בניית הבית והמשכנתא.
  • לא חייבים לקחת את כל סכום המשכנתא בפעם אחת. אפשר לחלק לפעימות את ההלוואה או לקחת 2 משכנתאות נפרדות. תחילה אפשר לקחת מימון רק למגרש ורק לאחר תקופה אפשר לקחת משכנתא לבנית הבית. כדאי מאוד לחשוב היטב כיצד לחלק ולפרוס את ההלוואות תוך התחשבות בהון העצמי. ייתכן מאוד מצב שיש לבונים הון עצמי שמספיק כדי לרכוש את המגרש, אז מדוע לקחת משכנתא כבר בתחילת הדרך אם אפשר לדחות אותה עד לתהליך הבניה. מצד שני, להתחיל את תהליך הבניה בלי הון עצמי נזיל, זה גם אתגר שיכול ליצור קושי תזרימי. כך או כך, זה עניין חשוב ואם אתם מוצאים את עצמכם מתבלבלים או נאבדים בבליל המספרים והנתונים אפשר תמיד להתייעץ עם יועצי משכנתאות מקצועיים ובלתי תלויים ולבנות תוכנית מותאמת אישית שתחסוך הרבה מאוד כסף וכאבי ראש.
  • גם משכנתאות לבנייה עצמית של בית ניתן למחזר בתנאים מסוימים, וכדאי לבדוק מדי תקופה האם כדאי למחזר את המשכנתא וליהנות מתנאי משכנתא טובים יותר בנקודות זמן שונות.